• 一.房地产的小常识
  • 二.购房注意事项
  • 三.购房相关手续办理
商品房销售名词说明

如今的房产名词实在太多,如果不是专业人士,不容易弄清楚。为此,大家把几个常见术语简单先容一下,以备读者参考。

单元式住宅:是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式。通常每层楼面只有一个楼梯,住户由楼梯平台直接进入分户门,一般多层住宅每个楼梯可以安排24到28户。所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。单元式高层住宅是由多个住宅单元组合而成,每个单元均设有楼梯、电梯的高层住宅。

期房:是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证为止,所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。

现房:是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房,消费者签订商品房买卖合同后,马上可以办理入住并取得产权证。

商品房的均价:是指商品房在销售价格相加之后的和数除以总销售建筑面积,即得出每平方米的价格。

商品房的起价:是指商品房在销售时各楼层各户型销售价格中的最低价格。

复式商品房:是一种经济型房屋,在层高较高的一层楼中增建一个夹层,从而形成上下两层的楼房。

跃层住宅:是一套住宅占两个楼层,有内部楼梯联系上下层,一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间,最好有一间卧室,二层安排卧室、书房、卫生间等。

外飘窗:指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸出,一般情况下窗子三面为玻璃,从而使人们拥有更广阔的视野,有时它的窗台较低甚至为落地窗。

中空玻璃:中空玻璃是对传统单玻璃门窗的革新,是现代门窗生产中的一项新的玻璃加工技术,它由两层甚至更多层的玻璃密封组合,但最重要的是几层玻璃之间必须形成空气间层(也可加入惰性气体)状态 ,故称“中空玻璃”,这种技术的运用使门窗的隔音、阻热、密封、安全性能都大大提高。

开间:房间的宽度,指房间一面墙的中轴到另一面墙的中轴之间的宽度。

进深:房间的深度,指房间一面墙的中轴到另一面墙的中轴之间的深度。

层高:住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离,也就是一层房屋的高度。

七通一平:是指上、下水通、排污通、路通、电讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。

五证:房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》,简称“五证”。其中前两个证由规划部门核发,《开工证》由建设部门核发,《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由国土资源部门和房屋管理局核发。

契税:是指当房地产所有权发生转移时,就当事人所订立的契约按房地产交易价格的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。凡是国有土地使用权出让、土地使用权转让包括出售、赠与、交换都需要交纳契税。契税除了具有一般税收的性质和作用外,还具有证明房地产产权转移的合法性的作用。

印花税: 是对经济活动和经济交往中树立、领受凭证征收的一种税。它是一种兼有行为性质的凭证税,具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。

购房要必知的术语 帮您弄清房屋面积

住宅的建筑面积=套内建筑面积+公用分摊面积。

商品房销售面积:是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积(套内建筑面积)与应分摊公用建筑面积之和。即商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。

使用面积是指住宅各层平面中为生活起居所使用的净面积之和。

户套内建筑面积=户套内的使用面积(厅、卧、厨、走廊、卫、储等功能空间的净面积)+墙体面积+1/2阳台建筑面积。

户套内墙体面积=户1/2共用墙墙体投影面积+非共用墙墙体水平投影面积。

户公共分摊面积=栋公用建筑面积分摊系数×户套内建筑面积。

栋公用建筑面积分摊系数=整幢建筑物的公用建筑面积/整幢建筑物的各套套内建筑面积之和。

不过,需要指出的是,整幢建筑物的公用建筑面积,应扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积。这样,知道了套内建筑面积和分摊的公共建筑面积,在购房时,就可以做到心中有数了。

对于新商品房,发生面积误差如无其他约定,一般来说,应当按照合同的约定来解决,如果合同中没有约定,则按下列方式解决:

第一,面积误差比绝对值在3%以内的据实结算,多退少补;

第二,面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房,买受人退房的,开发商应当在买受人提出退房之日起(一般为30)日内将买受人已付房价款退还给买受人,同时支付已付房价款利息。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内部分的房价款由开发商返还买受人,绝对值超出3%部分的房价款由开发商双倍返还买受人。

如何估算自己的购房能力

大多数人买房需通过银行贷款来助自己一臂之力,但究竟贷多少,贷多长期限才算安全合理,在决定购房前,客观地对自己现在和未来的经济能力做一个评估应该是必需的,主要包括以下几方面:

一.自己目前的家庭资产总值(包括现金、变现能力较强的股票、债券等有价证券以及自己现有住房的置换价值。这个数据可以使您在购房付首期时能动用多少头寸作到心中有数,另外在还款期中,一旦有还款风险出现(比如生病、失业等)对自己的抗风险能力也能清清楚楚。

二.家庭近期的收支状况,在计算家庭收入时应侧重固定可靠的来源,如工资、银行存款利息、债券利息等,而股票、邮币卡等投资因为存在投资风险,所以暂不列入稳定收入。家庭支出包括每月的物业管理费、水电煤电话、正常生活开支,娱乐教育费用等,如果您的购房还贷支出只占到家庭总收入的30%以下,相对来说应该算是安全的。当然,对于年轻、高学历、单位效益较好的购房者来说,预期收入是在正向增加的,所以在还款额和还款期上可以相对比较宽松一些,而对于未来有较大支出计划的家庭(如留学、生孩子等),则要把警戒线放的低一些,以免影响正常的家庭生活。

三.考虑银行利率变化对自己的影响,连续降息时,利率水平对于购房来说是个好时机,但也要考虑将来经济政策变化导致银行利息上浮对还款的影响。

总之,在打算购置新房前,做一个周密细致的评估,根据自己的经济能力找出相应的地段和楼盘,要比找完房子再算价钱要明智的多。

房屋产权关系

买房还需要考虑的其他一些因素,比如以谁的名义购房。房屋是特殊的财产。所有权权属的确定应以产权证记载为准,因此应在购房以前对此就有清楚判断。比如以孩子名义购房或以配偶名义购房等。房屋的产权关系主要有以下几种,对此明确了解,有助于您确定以谁的名义买房。

一、产权共有关系 夫妇在婚姻关系持续期间所购得的房地产,如无其他协议,则该房地产属共有财产,也就是房产证上的名字不管是谁,效果都一样,即夫妻双方各有一半份额。

二、赠送关系 父母或子女自愿将房地产赠送给子女或父母,属于家庭间的无偿财产转移,必须办理公证书,其过户费用较正常买卖费用少。

三、继承关系 根据我国《继承法》规定:房地产继承从被继承人死亡的时间开始。法定继承顺序分为两种。第一顺序:配偶、子女、父母。第二顺序:兄弟、姐妹、祖父母。继承先由第一顺序继承人继承,没有第一顺序继承人的,由第二顺序继承人继承。法律还规定:房地产继承应是权利与义务的双重继承,即遗产在清偿了债务后才能继承。

四、分割问题 房地产在家庭中因纠纷而提出分割份额时,可以相互协商、申请仲裁或到法院起诉。

五、未成年购房 现在许多父母亲为减少今后涉及的继承、赠与、分割等问题,购房时直接登记子女的姓名。如子女未成年,则登记时要指定一名监护人(一般是父母亲)列入产权登记档案。指定监护人需到公证处公证。

六、相互扶助关系 在房改售房中,一些老人没有经济能力购买成本价房改房屋,其子女中有经济能力、愿资助者可在购房协议中加以注明,并经公证,这样有利于房屋产权将来的分配。

房型的基本要素包括哪些

住宅的卫生标准是房型的基本要素之一,是否具备良好的采光、通风,对人体健康和环境卫生起着重要的作用,因此它是住宅设计是否合理、是否成功的一个重要标志。

房型的另一个基本要素是,每套住宅卧室和使用面积在12平方米以上的起居室(厅)均应直接采光,且至少应有一间卧室或起居室(厅)具有良好的朝向,能直接获得日照,一般为南向。

第三,住宅应有良好的自然通风,即应有在相对外墙上开窗所形成的穿堂风或相邻外墙上开窗所形成的转角通风,对单朝向的套型宜有通风措施。

第四,按照我国的饮食习惯,煎炒烹炸时产生的油烟对人体十分有害,因此厨房应有直接对外的采光、通风窗(包括开向天井的窗)。

另外,卫生间设有直接采光、通风窗较好,考虑到建筑平面设计的灵活性和可能性。对无通风窗的卫生间规定应设置有防回流构造的排气道,并预留安装排气机械的位置和条件。

选房考虑因素

1. 价格

如何在您能够承受的价格范围内做出一个最合理的选择,您需要考虑月收入、预期还贷能力、贷款方式、银行利率、地段升值潜力等诸多因素。

2. 位置

购房首先要考虑的是位置是否优越,因为处于好位置的房子才能满足您的各类需求。它通常具有下列特征:

交通便捷。从住所到工作地点或常去的其他地点或市中心区,不超过可接受的时间并且有保障,一家两三口人都有些要求时,应尽可能多的照顾到,并考虑将来可能的变化情况,如工作调动、升学、转学等。步行10分钟左右即可到达各类商业服务业网点,满足日常生活物品的采购及其他服务需求,医疗卫生、托幼。文体设施也可就近找到。

城市化水平高。应在那些各种市政设施齐全地段挑选房子,这些地段一般位于城市主干道、次干道附近不应超过1公里,否则对外交通也会有麻烦。

3. 户型结构

随着房改的深入进行,个人购房比例逐渐上升,对户型的要求也随之提高。在这方面有以下几点需要提醒您予以关注。

(一)根据使用选择户型

对于普通住宅的户型,消费者应如何选择呢。住宅的户型按平面组织可分为:二室一厅、二室二厅、三室一厅、三室二厅、四室二厅等。按剖面变化可分为:平层、复式,跃层式,错层式等。消费者在挑选时,应结合平面、剖面一起考虑。从户型结构分析,超大户型与超小型的设计不是大众的需求对象,而面积大小适中、居室功能分开的户型设计较受欢迎。

(二)室外景观成新宠

客户在购房时,住宅的面积、居室数、朝向、内部布局都是应该考虑的重要因素,但目前客户挑选住房时有一个新的趋势,即客户选房时对居室朝向有逐渐淡化的倾向,而对室外景观的重视程度正日渐加强。如果室外景观优美,即使传统上认为较差的朝北户型也会受到认可。这主要是由于现在人们工作繁忙,白天较少有时间在家休息,加之空调等电器的普及,人们对日照等自然条件的要求有所减弱,而对优美景色的需求却在增强。

(三)先厅后卧,顺序选择

客户在购房时考虑居室各部分的优先顺序是:第一看起居室(厅)是否好用,包括厅的面积、布局、朝向等;第二是主卧室的合理性,如面积、采光条件、居室私密性;第三是相对独立的餐厅的功能;第四考虑的是厨房的环境,一个宽敞好用的厨房,往往比次卧室更为客户所看重;第五才是次卧室(书房、客房);最后考虑阳台。

4. 朝向

在中国,挑选住宅商品房的客厅,以朝南为最佳。北方地区历来形成的坐北朝南的住宅为最佳的生活习惯。其次,消费者应挑卧室的朝向,卧室也以南向为佳。一套房内,卧室一般有二三间,其朝向也不会完全一致,而且在大多数情况下是有好有差。

一般来说,一天之内阳光能射入时间2~3小时,对于消除房间内湿气,杀灭细菌,调节室内温度,加速空气流动均有好处。对于客厅、卧室的朝向,要以能接受光线直接射入为宜,以南向或偏南方向为佳。对于厨房,应避免西向为宜,因厨房内本来已有热源,再接受阳光直射,其温度会更高。卫生间也以能接受一定的阳光照射为宜。因卫生间相对来说阴暗潮湿,有阳光的射入能避免病菌滋生。一套居室内,最好能有两个阳台,其中一个阳台一定要向阳,使晾晒和休闲有充足的阳光。

现在多数的多层商品房住宅为一梯二户型。对于板式一梯二户,一套只有两个方向来通风、采光。而这种建筑的朝向多为南北向,因此,有一半左右的房间均是朝北的。消费者在挑选时,就要看设计者是否将较次要的房间放在北向。对于点式一梯二户,一套房至少有三个面临空,因此其房间的朝向应该都较满意,但是热工性能较差。对于一梯三户,一梯四户,由于套数多,要为各户都留有一个相对较好的主朝向,故一户的朝向很难完善,有时候,会出现有较大缺陷的朝向。

5. 设计缺陷

(一)楼座间距窄

这几年城市的建筑多了,同时越来越密。过于狭窄的房屋间距,造成采光不足,通风不良,也影响了住房的私密性。

(二)面积短缺

据中国社会调查事务所的一项调查表明,住户在对商品住房的投诉中,其中有80%是反映面积问题。这份调查其实反映了时下大部分购房者的担忧。买商品房的短斤少两现象,消费者是十分痛恨的。

(三)室内设计欠科学

在购买住房时,消费者普遍希翼其所购住房能充分利用面积,设施配套也适当合理,充分利用空间。其次是设计、设置让住户方便,避免面积浪费。譬如一些开发商针对住户洗衣机不好摆放的情况,在阳台设置了拱排水管让住户在阳台洗衣、晾衣;有的开发商在建设中就将空调管线等预先装好;厨房的排烟口先留好……

(四)公共空间少

这主要反映在绿地面积和健身地域少两方面上。有的住宅设计时没有预留绿化面积,环境不好,没有一定的公共空间。对于这一点,许多住户是深有体会的。

6. 质量

为了便于客户检查房屋质量,这里附上一则验查房屋质量的简易方法,您不妨记住并逐条检查看一看。

门窗

(1)入户门、房间开关是否方便,锁具是否灵活。

(2)锁舌是否插入得太少。门间隙是否太大(特别是门锁的一边)。

(3)门四边是否紧贴门框。门开关时有无特别声音。

(4)窗台及下面内墙面有无水渍。如有则可能是窗户漏水。

(5)窗户是否灵活。能否妥当关闭。

(6)窗户玻璃是否完好,胶条等附件是否齐全。

(7)外窗口是否已做好打胶密封措施。

地面

(8)地板有无松动、爆裂、损伤。行走时是否吱吱作响。

(9)板缝间隙是否太大。

(10)柚木地板是否有大片黑色水渍。

(11)踢脚线接口是否妥当。有无松动。

(12)水泥地面是否严重凹凸不平。

墙面、顶棚

(13)顶棚有无水渍、裂痕。特别留意厕所顶棚是否有漆面脱落或长霉菌现象。

(14)墙身、楼板有无特别倾斜、弯曲、隆起或凹陷的地方。

(15)墙面顶棚有无部分隆起,用木棍敲一下有无空声。墙角部位有无水渍、明显裂疤。

厨厕

(16)厕、浴具有无裂痕。裂痕有时细如毛发,要仔细观察。

(17)坐厕下水是否顺畅。冲水声响是否正常。冲厕水箱有无漏水声。

(18)浴缸、面盆与墙面的接口处是否已做密封处理。

(19)厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平。砖缝有无渗水现象。

(20)厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清洗。

(21)水池龙头是否灵活。下水是否顺畅。

(22)厨房、浴厕地漏下水是否快速妥当。

(23)厨柜柜身有无变形。门能否顺利开合。

其他

(24)壁柜门是否牢固周正。

(25)试一下全部开关、插座及总电闸有无问题。

(26)试煤气热水器开关是否有效。

以上26条均是新楼容易发生的问题,购房时应充分注意。

发商的资格审核

买房子最关心的就是不要上当受骗,将开发商的资格在此好好的审核一回,也当一回买房的火眼金睛。

1、第一审核:查询开发商所售房屋是否"五证"俱全? 这"五证"包括:国有土地使用证;建设用地规划许可证;建设工程规划许可证;建设工程开工证;商品房内(外)(预售)销售许可证。

2、第二审核:开发商的经营资格:

A. 开发商从事房地产开发是由若干个投资者(即股东)新设立房地产开发企业(包括综合性房地产开发企业和房地产开发项目企业)

B. 开发商依法取得国有土地使用权的方式。根据我国有关土地法律、法规,开发商依法取得国有土地使用权,是其从事商品房开发最根本的条件。对于国有土地来说,取得的方式有两种,其一是通过政府划拨方式取得国有土地使用权;其二是通过出让或转让方式依法取得国有土地使用权(出让土地才可以依法转让)。简单说前者是无偿用地,后者是有偿用地。 用于商品房开发的用地,都必须是有偿用地,即必须是来源于政府出让的土地。无偿划拨用地以及农村集体所有的土地不得用于商品房的开发。

考查完以上的材料,相信您对开发商的资格已经有了比较清楚的了解。当然除了这些"硬性"的条件,考查开发商以往的开发业绩以及社会信誉也可以避免买烂尾楼,减少购房风险。

购买商品房产权登记需提交证件及税费标准

一、提交证件

1.《青岛市房地产转移登记申请书》(原件);

2.身份证明(复印件);

3.已经登记备案的《商品房买卖合同》(原件);

4.购房发票(原件);

5.登记机关认可的测绘机构出具的测绘勘丈报告和图纸(原件);

6.如属2001年9月1日之前颁发《商品房预售许可证》项目,还需提交加盖开发企业公章的竣工验收证明复印件和房屋所在地公安部门出具的路名、门牌证明复印件;

7.如属2004年12月31日之后颁发的《商品房预售许可证》项目,还需提交《商品房出售合同》(现方)或《商品房预售合同》及房屋交接书(预转销),若已办理预售合同备案,则同时提交《预售合同备案证明》的原件;若通过抵押贷款方式购买现房,签署《商品房出售合同》的,在申请产权登记时,抵押登记须合并办理,且不再提供发票。

二、 工作时限:

2002年12月31日前发放《商品房预售许可证》的商品房买卖工作时限:自受理权属登记申请之日起3个工作日:收件当日办结;审核2个工作日内办结;收费即时办结;缮发证即时办结。2002年12月31日后发放《商品房预售许可证》的商品房买卖工作时限:该类业务为即时办理业务。

三、 税费标准

备注:

买方

卖方

契税 房屋登记费 土地使用权登记费 印花税 手续费
6%
3%
1.5%
80元/套 或80-800元/宗 单位 个人 5元/证 3元/平方米 或10元/平方米
200-40000元/宗 13-30元/宗

1、2005年6月1日起,个人购买普通住房按1.5%计征契税,购买非普通住房按3%计征契税,购买非住宅商品房按3%计征契税。单位购买房屋的,按3%计征契税。普通住房的界定标准是:凡同时符合单套建筑面积在120平方米以下(含120平方米)、住宅小区建筑容积率在1.0以上(含1.0)的住房为普通住房。

如使用拆迁补偿金购房的,以购房价款与拆迁补偿金的差价为基数计征契税。

2、房屋登记费按照新建房屋所有权初始登记房屋登记费收取标准为准,由买方承担。土地使用权登记费按照国有土地使用权设定登记登记费收取标准为准。

注:其他区域如有不同,按所在区域的规定办理。

青岛市内四区商品房公积金贷款所需材料

一、申请贷款所需材料

1、申请人及其配偶的公积金查询单、单位出具的收入证明(加盖单位公章);

2、《青岛市住房公积金贷款申请审批表》;

3、申请人身份证原件及复印件三份,户口簿原件及复印件一份;申请人配偶身份证、户口簿原件及复印件一份。夫妻两人户口不在一起的还需提供结婚证原件及复印件一份;申请人未婚的,本地职工未婚证明必须由民政婚姻登记部门出具;外地职工出具户籍地婚姻登记部门证明有困难的,也可由所在单位或单位所在地街道办事处出具未婚证明。申请人离异的,需出具离婚证原件及复印件一份;

4、购房合同正本原件及复印件一份;

5、购房首付款发票或收据原件及复印件二份(加盖开发商印章);

6、平面图、配置图原件及复印件一份(用红笔框示加盖开发商公章并由申请人签字按指印);

7、办理共有产权的还需提供共有人的身份证、户口簿原件及复印件一份; 管理处工作人员核对原件后收取上述材料的复印件(1、2项收取原件),将原件退回申请人;

8、购买经济适用房的,还需提供盖章齐全的《经济适用房购房证明》原件及复印件一份。

注:复印件需用A4复印纸。

二、签合同所需材料

申请人及其配偶携带以下材料到受理申请的辖区管理处签订《抵押借款合同》。

(一)公积金贷款所需材料

1、申请人身份证原件及复印件一份;

2、购房合同原件;

3、购房首付款收据原件;

4、保险费、抵押登记费及印花税(若开发商已经在房地产交易中心李沧分中心交费,需提供开发商缴费证明);

5、办理共有产权的还需提供共有人身份证原件及复印件一份,需共有人同来。

(二)组合贷款所需材料:

1、申请人身份证原件及复印件一份;

2、购房合同原件;

3、购房首付款收据复印件一份(盖有开发商印章);

4、银行借款合同;

5、保险费、抵押登记费及印花税;

6、办理共有产权的还需提供共有人身份证原件及复印件一份,需共有人同来。

注:其他区域的贷款流程如与市内四区不同,按所在区域的业务流程办理。